나만몰랐던 권리금 이야기.

 

Ⅱ. 권리금이 뭐야 ???

ⅰ. 권리금의 정의

권리금(權利金, foregift)의 사전적 의미는 일반적으로 용익권, 임차권 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전을 말합니다. 예를 들면 택지나 건물의 임대차에서 임대료나 보증금 외에 별도로 주고받는 금전이 이에 해당합니다. 갑으로부터 점포를 임차하고 있는 을이 그 임차권을 병에게 양도하면서 그 대가로서 병이 을에게 지급하는 금전도 권리금에 속합니다. 권리금이라는 말은 여러 경우에 쓰이며, 그 양도 되는 권리와 이익의 종류가 다양하기 때문에 법률적 성질도 제각각 다릅니다. 권리금을 간단하게 요약하면 “기존의 점포 운영자가 새로운 점포 운영자에게 점포를 넘겨주면서 받는 금액” 입니다. 기존의 점포 운영자는 권리금을 받는 대가로 새로운 운영자가 점포를 넘겨받을 수 있도록 건물주와의 임대차계약을 도와주고, 기존의 시설 및 고객들을 다음 점포 운영자가 승계하는 것을 도와줍니다. 권리금은 상인들 사이에 묵시적으로 인정하는 금액으로, 정해진 가격도 없고 법적으로 보장되는 금액도 아닙니다. 이처럼 실체도 없는 금액이지만, 점포를 구하다 보면 상권이 좋고 입지가 뛰어난 점포에는 어김없이 붙어있는 것이 바로 권리금이라 할 수 있습니다.

ⅱ. 권리금의 종류

 

1. 바닥 권리금

권리금의 구성요소 중 가장 중요한 부분입니다. 이른바 바닥 권리금은 해당 매장이 위치해 있는 지역의 상권과 입지에 대한 비용을 의미 합니다. 쉽게 얘기해서 장사가 잘 될 수 있는 충분한 조건을 갖춘 입지에 있는 매장을 넘겨주는 대가로, 기존의 세입자에게 주는 금액이라고 보면 타당합니다. 바닥 권리금은 역세권, 도심 상권, 주택가 상권 등 각 상권에 따라 권리금의 시세가 다르며, 각 상권마다 해당 매장의 입지 형태에 따라 매장별로 바닥에 대한 권리금이 형성됩니다. 따라서 역세권이라 해서 모든 매장의 바닥 권리금이 높고, 주택가 상권이라고 해서 모든 매장의 권리금이 낮은 것은 아닙니다. 가령, 경쟁이 심한 역세권의 매장보다 독점적인 영업을 하고 있는 대단위 아파트 상가 매장이 높을 수 있다는 것입니다.

바닥 권리금은 상권의 변화에 따라 민감하게 변화합니다. 대규모 공공기관이 이전을 한다든지, 지하철역이 새로 생긴다던지, 횡단보도가 옮겨진다든지 등에 따라 권리금의 시세도 큰 폭으로 변화할 수 있다는 뜻입니다. 따라서 계약 전에 해당 지역에 대한 충분한 정보를 수집하는 것이 중요합니다.

2. 시설 권리금

시설 권리금은 인수하려고 하는 매장의 시설 부분에 대한 대가를 지급하는 금액입니다. 주점의 시설은 인테리어와 가구 및 집기, 주방 설비 등이 속합니다. 동종 업종의 경우에는 많은 시설을 그대로 사용할 수 있기 때문에 대체로 해당 시설비에 대해 감가상각을 고려하여 중고가로 책정합니다. 시설에 대한 감가상각은 1년을 단위로 30%씩 시설비용을 절사하는 것이 관례입니다. 그리고 3년 정도가 지난 시설, 집기에 대해서는 권리금을 적용하지 않습니다. 그러나 이것은 어디까지나 관례이므로 시설을 일일이 확인하고 적당한 선에서 타협을 하는 것이 바람직합니다.

3. 영업 권리금

이 부분은 동일한 평수와 비슷한 입지라도 해당 매장의 매출 현황에 따라 달라집니다. 영업의 활성화 정도에 따라 권리금이 매겨지는 것 입니다. 한 달 매출이 3,000만원인 매장과 1,000만원인 매장의 권리금은 당연히 달라질 수밖에 없습니다. 그런데 협상을 하면서 장부를 공개하면 좋은데, 현실은 그렇지 않은 경우가 대부분입니다. 따라서 기존의 경영자의 말이나 부동산 업자의 말에 의존할 수밖에 없습니다. 그런데 매장의 주인이 바뀌어도 영업이 그대로 유지될 것인지도 미지수입니다. 또 한편으로는 통상적으로 영업 권리금은 동종 업종으로 매장을 인수하였을 때 책정 하게 됩니다. 말 그대로 영업에 대한 권리금인데 내가 호프집을 하려고 하는데 기존에 미용실을 했다면 아무런 소용이 없는 것 아닙니까? 어찌되었거나 영업 권리금은 해당 매출에 대해 보다 정확한 판단이 필요하며, 타 업종에는 해당이 안 된다는 것을 인식하도록 합니다.

ⅲ. 권리금의 특징

1. 보증금은 임대차계약의 내용은 아니며, 별개의 약정에 의한 것입니다.

2. 권리금은 누가 보장해주지도 않는 금액입니다.

3. 임대차 기간종료 후 임대인이 재계약 갱신 없이 비워줄 경우 권리금은 받을 수 없습니다.

4. 임대차 기간 중에라도 다른 임차인을 구할 수 없으면 권리금을 역시 받을 수 없습니다.

5. 동일한 업종을 이어받을 경우 시설권리금과 영업권리금이 지급됩니다.

6. 업종에 상관없이 자리를 얻으려 할 경우 바닥권리금이 지급됩니다.

7. 권리금이나 부동산 계약은 심리게임이므로 수요가 많으면 그만큼 권리금도 올라갑니다.

8. 사업이 지지부진하여 경제적으로 부담이 가는 사람은 권리금을 저렴하게 또는 제로로 거래를 할 수 있습니다.

9. 권리금을 많이 줬다하여 영업이 잘되어 돈을 많이 번다고 장담할 수 없습니다. 새롭게 인수를 할 경우 인수시점부터 모든 건 제로에서 출발합니다.

10. 임대인을 잘 만나야 권리금을 후하게 받을 수 있습니다. 월세를 터무니없이 올려 버리면 권리금은 그 만큼 오르지 못합니다. 일반적으로 월세가 높으면 권리금은 낮게 형성되고 월세가 낮으면 상대적으로 권리금은 높게 형성됩니다.

11. 어떤 임대인은 절대 권리금을 인정할 수 없다하여 임차인끼리 인수인계 하는 것을 용남하지 않는 주인도 있습니다. 임대인이 권리금에 대해서 인정을 하지 않으실 경우에는 권리금을 주고받지 못하는 경우가 있을 수 있기 때문에 사전에 잘 협의를 해야 합니다.

12. 권리금은 임대인과 협의가 되었을 경우에는 나가는 임차인에게 새로 들어오는 임차인이 주어야 할 금액입니다. (임대인에게 지불×)

ⅳ. 권리금 계산법

1. 영업 권리금

적게는 6개월에서 많게는 2년까지의 기간에 발생할 수 있는 순수익의 합계 금액을 포기한 영업기간에 대한 보상으로 주고받는 것을 말합니다. 보통은 1년 치 수입으로 계산합니다.

< 사 례 >

월수입이 1000만원인 경우	권리금 1억 5천~2억원
800만원	8천만~1억원
500만원	5천만~8천만원
300만원	3천만~6천만원

2. 시설 권리금

창업하고자 하는 아이템의 기존 점포를 인수할 때 고려됩니다. 업종별로 오픈 당시 소요되는 평균 시설비를 연수로 감가하여 책정한다. 감가상각 기준연도는 3년에서 4년입니다.

< 사 례 >

일반음식점	5천만원 내외
패스트푸드	2억원 내외
커피, 의류점	1억원 내외
기타 업종	3천만원 내외

3. 바닥 권리금

상권 내 특정 환경으로 인해 발생한 권리금으로 상권의 특성과 크기에 따라 5백만원에서 1억원이상까지 형성된 금액이 각각 다릅니다.

< 사 례 >

A급 상권	1억원 내외
B급 상권	5천만원 내외
C급 상권	3천만원 내외
D급 상권	5백만원 내외

4. 기타권리(특히 전매권(담배권))

시장에서 형성된 담배권은 200만원에서 500만원, 특별한 경우 2천만원까지

※ 권리금의 책정을 할 때, 그 구성은 복잡하지만 현실에서는 그저 얼마 하는 식으로 부르는 것이 상례입니다. 그러면 ‘인수할 사람이 좀 비싼 것 같다는데 좀 깎읍시다. 하는 식으로 거래가 이루어집니다. 권리금은 ‘해당 매장의 순이익×12개월 또는 6개월’로 봅니다. A라는 매장이 월 매출 3,000만원에 순이익이 월 900만원이라면 순이익 900×12개월 또는 6개월을 한 것이 권리금으로 받을 수 있는 금액입니다. 따라서 A라는 매장의 권리금은 1억 8,000만원~5,400만원 범위 내에서 협상이 이루어 질 수 있습니다. 흔히 1년 동안의 영업 순익으로 권리금을 책정하는 경우가 많은데, 이는 상가임대차보호법이 적용되기 전 대부분의 임대차계약 기간을 1년으로 했기 때문에 최소한 계약 기간 동안 권리금을 회수해야 한다는 생각에서 나온 것입니다. 하지만 이는 일반적인 점포가 그렇다는 것이고, 역세권 등 입지조건이 뛰어난 곳의 점포에는 해당 사항이 없는 이야기입니다. 정말 영업이 잘되는 곳의 권리금은 상상을 초월하는 수준일 때도 있습니다.

Ⅲ. 사례로 알아보는 권리금

Q. ‘권리금’이라고 하면 기존의 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는다고 생각하는 것이 일반적입니다. 그러나 실제로는, ‘바닥 권리금’이라는 명목으로 임대차보증금과 별도로 건물주가 임차인으로부터 권리금명목의 돈을 받고 있는 경우도 많습니다. 과연 전 임차인이 아닌 건물주가 권리금을 받을 수 있는 걸까요?

A. 결론적으로, 건물주가 권리금을 수수하는 그 자체는 법적으로 별다른 문제가 없습니다. 대법원 역시, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금 자체는 거기의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 know-how 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않는다는 취지로 판단하고 있습니다.

다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 판단하여, 권리금 수수에 대한 건물주로서의 일정한 의무를 인정하고 있을 뿐입니다. 그럼에도 불구하고 건물주는 권리금을 받지 못하는 것으로 많은 사람들이 오해 하고 있습니다.

다음은, 이러한 오해에서 빚어진 실제 사례를 소개하겠습니다. 성남시 분당구에 건물을 가지고 있는 갑은 임차인 없이 공실로 있는 점포 하나를 임대하는 과정에서 중개업자의 소개로 을과 임대차계약을 체결하게 되었습니다. 임대차계약체결과정에서 갑은 중개업자로부터 ‘을로부터 바닥권리금이라는 명목으로 권리금을 7천만원정도 받을 수 있다는 제안을 받게 되어, 별 생각 없이 이 제안을 수용하게 되었습니다. 그 후 갑과 중개업자는 갑의 아들을 마치 종전 임차인인 것처럼 신분을 위장하여 을로부터 권리금 7천만원을 받게 하였습니다. 그 결과, 을은 건물주가 아니라 종전 임차인에게 권리금을 지급한 것으로 알고 임대차를 게시하게 된 것입니다. 그런데 문제는, 생각했던 것 이상으로 영업이 잘 되지 않게 되자 권리금에 대해 의문을 가지게 된 을이 권리금문제에 대해 다시 면밀하게 조사한 결과, 건물주가 자신의 아들을 내세워 마치 종전 임차인이 권리금을 받아간 것처럼 자신을 속였다는 사실을 알게 되었다는 것입니다. 이에 을은 갑과 중개업자를 사기죄로 고소하겠다고 상당한 금액의 합의금을 요구하고 있습니다.

Q. 임대인에 대한 반환청구가 가능한가?

A. 원칙적으로 임대차 종료 시 임차인은 임대인에 대하여 권리금의 반환을 청구하지 못합니다. 단지 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 뿐 입니다.

하지만 예외적으로 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것입니다. 이와 같이 특약이나 특별한 사정이 있어 권리금을 반환하여야 하는 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담합니다.

Q. 임대차 계약서에 ‘권리금을 인정한다.’의 의미는 무엇으로 해석해야 하나?

A. 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석 하여야 할 것입니다.

Q. 임대인이 권리금 반환을 약정한 경우 유치권을 행사할 수 있나?

A. 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없습니다.

Q. 건물주가 운영하던 식당을 권리금을 주고 인수했는데 영업이 부진하여 폐업하려고 할 경우 임대차 만료 시 보증금과 같이 주었던 권리금 전액을 돌려받을 수 있는가?

A. 건물주에게 권리금을 주었다고 해서 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 건물주가 시설에 대한 권리금을 받은 것이므로 다시 건물주가 반환을 받는다 해도 시설에 대한 감가를 하고 약간의 보상이 있을 수 있지만 쉬운 일은 아닙니다. 가끔씩 건물주에게 권리금을 주는 것은 괜찮다고 하는 사람들이 있는데 절대 그렇지 않습니다. 건물주가 권리금을 이미 받고(그것이 영업 권리금이든 바닥 권리금이든) 건물을 제3자에게 매도해 버렸다면 권리금을 돌려달라고 할 수 없습니다. 어차피 새로운 건물주가 기존의 임대차 관계를 승계하였다면 표면적으로는 아무런 하자가 없기 때문입니다.

Q. 호프점을 운영했는데 건물주가 자기가 점포를 쓰겠다면서 명도를 요구하여 원상복구비용을 주는 대신 영업 시설을 그대로 두고 왔습니다. 그런데 건물주가 2개월 영업 후 다른 임차인과 계약을 하면서 권리금을 받았다는데 조치할 수 있는 방법은 없는지?

A. 건물주가 가로챈 시설 권리금의 반환을 요구할 수 있습니다. 소송을 통해서 받아낼 수 있으며 실제 판례도 있습니다. 임차인은 건물주에 대해 절대적인 약자입니다. 그러다 보니 임차인들의 이런 약점을 이용하여 임차인이 가져야 할 이익을 가로채는 경우가 있습니다.

Q. 권리금을 받은 약국 주인이 10M정도 떨어진 거리의 신축 건물에 입점하여 약국을 개업했을 때 보상 받을 수 있는 방법은?

A. 약국을 약국으로 매도하여 영업 권리를 받았다면 매도한 사람은 해당 상권의 권역 내 다른 점포에서 동일한 아이템으로 영업해서는 안 됩니다. 이때는 매도한 사람의 가족이나 가까운 친지의 이름으로 개업하는 것을 포함합니다. 굳이 영업을 계속 하겠다면 권리금을 준 쪽에서 기존에 준 권리금을 보상해 달라고 청구할 수 있습니다.

Q. 편의점을 새로 오픈하려는데 거리 제한 등의 이유로 담배권을 신규 취급할 수 없습니다. 기존에 담배를 팔고 있는 비디오 대여점에서 담배권을 인수할 수 있나요?

A. 현실적으로 전매권을 사고파는 것은 금지되어 있습니다. 그러나 편의점의 경우 담배를 취급하는지의 여부가 전체 매출에도 큰 영향을 미치므로 전매권을 사는 것이 유리합니다. 기존의 권한을 부여 받은 사람과 권리금에 대한 협의를 하고 절차를 밟아 인수할 수 있습니다. 시장에서 형성된 담배권은 200만원에서 500만원, 특별한 경우 2천만원까지 주장하는 사례도 있습니다.

Ⅳ. 권리금 때문에 일어나는 문제를 해결하려면

ⅰ. 권리금 피해를 당하지 않으려면 계약 시 유의사항

권리금 계약을 할 때, 꼭 넘기는 물품의 목록을 세세히 '별첨'으로 해서 작성하시길 권유합니다. 시설권리금일 경우 넘기는 시설의 목록입니다. 가끔씩 어떤 분은 현 시설 상태로 넘기지 않고, 조금씩 빠트리고 넘기는 경우가 있거든요. 그럴 경우, 손해를 보지 않고 넘겨받아야 하는 새로운 임차인의 입장에서는 미리 사진을 찍어둔다거나 합의를 해서 뺄 건 빼고, 추가할 수 있는 항목이 있을 미리 작성해 두어야 한다는 것이죠.

그리고 부동산에서 계약을 할 때는 반드시 '권리 양수·양도계약서'를 작성하시기 바랍니다. 예를 들어 권리금을 1,000만원에 넘겼는데 장사가 안 된다는 이유로 권리금을 깎는다거나 다시 돌려달라고 하는 경우가 비일비재합니다. 그렇기 때문에 계약서 및 시설권리금 물품 목록을 작성하여 후에 있을 복잡한 사건에 연류가 되지 않도록 미리 예방을 하는 것이 좋습니다.

마지막으로 점포가 물건으로 나올 때는 무엇인가 이유가 있을 것입니다. 그것이 개인적인 이유라면 문제가 없겠지만 근무환경과 관련된 것 (고객이 현저히 줄어들고 있다든지, 주민의 이동이 적은 곳이라든지) 이라면 점포 얻는 것을 미루어야합니다. 우선 상권분석부터 해보고 모든 여건이 적합할 때 선택해야합니다. 그리고 권리금은 항상 거품이 있는 가격이라 생각하고 접근해야합니다.

ⅱ. 현재의 권리금이 일으키는 문제를 해결 할 수 있는 방법

1. 정부 측 해결 방안

용산 참사 이후 정부는 권리금을 현실성 있게 보상하는 대책을 마련하는 대신 휴업보상금을 확대하는 쪽으로 대책의 방향을 잡았다.

구       분	기       존	개선방안(검토안)
상가세입자 지원책	휴업보상금 지급기준: 3개월  상가 분양권이 없어 사업구역 내 재정착이 어려움	휴업보상금 지급기준: 4개월  조합원에게 분양하고 남은  상가 세입자에게 분양권 우선 부여
주거세입자 지원책	재개발 사업 추진 시 세입자가 이주할 수 있는 주택 부족	재개발 세입자 등의 이주단지 확보 이후 개발하는 순환개발 방식 추진
분쟁조정 기구 설치	세입자와 조합, 조합과 조합원 등 이해 관계자간 분쟁 시 중재 기능미흡	재개발 관련 분쟁해결을 위해 시. 군. 구에 분쟁조정위원회를 설치
투명성 강화	조합에서 회계감사 기관 선정  구청장이 감정평가사를 추천하되, 계약은 조합이 감정평가사와 계약	시장. 군수. 구청장이 직접 선정한 기관에서 회계감사 시행  시장. 군수. 구청장이 감정평가사를 선정하고 계약도 직접 수행
건물주 책임 강화	건물주는 세입자수에 관계없이 비용 부담하지 않고 조합이 전부 부담	건물주도 세입자 보상금을 일부 부담

이는 현재 법률상황에서는 법적 근거가 없기 때문이다. 그러나 상가 권리금은 현실적으로 존재하는 상인들의 재산이다. 금액도 수억 원을 넘기기도 한다.

따라서 이련 상황이라면 법을 보완하거나 새로 만들 필요성이 대두되고 있다. 또한 조합원에게 분양하고 남은 물량을 기존 상가 세입자에게 우선 분양권을 준다는 것도 현실성이 없다는 지적이다. 거론 되고 있는 여러 대안들도 아래의 문제점이 내포되어 있다고 할 수 있다.

㉠ 개인 재산권 행사에 공공이 개입한다는 측면에서 사유재산권 침해 논란 ㉡ 만약, 기존 상가 소유자가 재개발 상가를 분양 받지 않았을 경우의 대안 ㉢ 또는 기전 상가 소유자가 상가를 직접 사용을 하겠다고 했을 경우의 대안 ㉣ 세입자에게 돌아갈 분양 물량이 생긴다 해도 그마저도 분양가격이 너무 높아 영세 세입자가 감당하기가 어려울 경우

이렇듯 새로 검토 중인 안은 세입자와 조합원의 반발이 예상되며 실효성이 의문된다는 전문가들의 지적 사항에 대해 충분한 사전 검토가 필요하다.

2. 정치권이 내놓은 해결 방안

한나라당	민주당
가장 큰 이익을 보는 조합이 세입자에게 어느 정도 배려를 해주는 것이 당연하지만, 권리금 같은 것을 법제화하면 재산권 침해 논란이 생길 수 있다“ "서울 6~7곳에 권역별 임대상가 '뱅크'를 만들어 특정지역의 개발이 이뤄지는 동안 이곳에서 장사를 하도록 하고 개발이 완료된 후 원래 지역에서 장사를 계속 하게 해주는 '순환식 재개발'을 도입할 필요가 있다.“	"재개발의 '직격탄'을 맞는 세입자들의 손해를 줄이지 않으면 용산 사건 같은 악순환을 피할 수 없다.“ "영국과 프랑스 등에서 세입자 권리금을 법제화한 사례들이 있으므로 우리나라도 권리금을 법적으로 보장해줄 필요가 있다.“ “당(黨)차원에서 휴업 보상금에 권리금을 포함시키는 내용의 토지보상법 개정안을 준비하고 있다"

Ⅴ. 해외사례

ⅰ. 미국

한국의 권리금과 완전히 똑같지는 않지만 미국에도 권리금이란 형태가 있다. 하지만 미국은 권리금 문제 해결은 전적으로 법적인 절차에 의존한다. 따라서 물리적 충돌이나 과격한 시위는 일어나지 않는다.

미국에서 통용되는 권리금은 비지니스 사업체를 사고팔고 하는 사람들 사이에 주고받는 보상이라고 할 수 있다. 사업체를 키워온 사람이 사업체를 사는 사람에게 권리를 요구하는 가격을 분명하게 계약서에 붙일 수 있게 돼있다. 국가나 주정부가 개인 부동산을 수용할 경우에도 권리금 주장을 할 수 있다. 정부가 학교를 짓게 되면 원래 그곳에 있던 사람이 나가면서 권리금을 주장 할 수 있다.

이런 면에서는 한국식 권리금의 용도와 원칙은 같다고 할 수 있다.

미국에서도 재개발 사업 갈등은 있다. 하지만 모든 것이 법적인 절차에 의해서 진행 된다. 절차를 살펴보면 먼저 재개발을 한다면 30일의 예고. 통지를 한다. 30일 전에는 비워달라는 통지를 한다. 통지 기일을 어기고 나가지 않을 경우 경찰이 개입하는데 무력 충돌은 없다. 관계자들이 모두 참여하는 위원회를 만들고 설득과 대화, 타협으로 갈등을 해결한다. 만약 합의가 이뤄지지 않으면 법에 따라 소송을 하고, 그 재판 결과가 나오는 대로 진행된다.

권리금 보상도 법을 바탕으로 보상을 받는다. 보통 권리금의 액수는 지역과 업종에 따라 다르다. 원칙적으로 권리금에 대해 합의하게 되어있는데 순이익금에서 7%를 더한 금액을 권리금으로 정하는 것이 통상적이다. 작은 리쿼스토어(주유가게)는 조금 더 낫게 책정되기도 한다. 시장에서 가격이 정해진다고 보는데 정확히 정해진 금액이 있는 게 아니고 업종이나 지역별로, 해당 업소가 수익을 얼마나 내는지에 따라 달라진다.

ⅱ. 일본

일본도 한국 교포들 사이에서는 권리금이 있다. 일본인 간에도 권리금은 있지만 우리나라처럼 과하지는 않다. 우선 일본에서는 다른 업종으로 들어갈 경우 권리금을 인정하지 않는다. 권리금이 인정되는 경우는 같은 업종으로 그대로 인수를 받았을 경우 인테리어나 일부 시설을 쓰는 대가로 일부 영업권을 인정하여 금액을 주고받는 것이 우리의 권리금과 비슷하다고 할 수 있다.

일본의 경우는 사전에 협상을 통해서 확실하게 100% 합의가 돼야 재개발 준비가 끝난다. 따라서 지금까지 재개발 관련 분쟁 사례가 없을 정도이다.

Ⅵ. 권리금 문제의 해결 방안은???

우선적으로 상가 영업권 중 무형적 가치인 권리금을 헌법 제23조에서 규정하고 있는 재산권으로 인정하여 이것이 정비사업 등 공익사업으로 인하여 손실이 발생했을 경우 정당보상 해 주어야 한다고 생각합니다.

정당한 상가임차인 영업권 보상의 개선방안을 제시한다면 크게 2가지로 생각해 볼 수 있는데 먼저 권리금을 제도화하는 방안 과 두 번째로 영업손실보상금을 현실화 하는 방안 으로 구별할 수 있을 것입니다. 권리금을 제도화 하는 방안은 장기적으로 지향해야 할 목표입니다. 하지만 일단 눈앞의 현실을 해결하기 위해서는 영업손실보상금을 현실화하는 방안이 부작용을 최소화할 수 있는 접근방법이라고 생각이 됩니다.

영업손실보상금 확보를 위한 재원확보의 방안으로도 2가지 방법을 생각해 보았는데 첫 번째는 용적률의 인센티브 형식을 취하여 거기에서 비롯되는 이익으로 상가임차인의 비용을 충당하는 방안 과 두 번째로는 용적률 상향을 통하여 주거세입자에게 우선 분양하는 임대주택과 동일하게 임대상가를 별도로 신축하여 우선 임차권을 부여하여 생활 터전을 제공하는 방안 을 고려해 볼 수 있겠습니다.

상가권리금은 시장거래에서 관행적으로 행하여지고 있으며, 각 개별법 및 사업주체의 내부규정과 대법원 판례 등에 의해 일부나마 보호제도를 갖고 있습니다. 하지만 재산권 침해에 대한 보상의 기본법인 토지보상법에 보상의 근거가 없다는 것은 약자인 임차인에게 과도한 사회적 의무를 지도록 하는 것이라고 생각됩니다.

따라서 권리금 입법화를 장기적인 추진과제 하며 지금 당장에는 토지보상법과 도시정비법 개선을 통해 영업손실보상금의 현실화방안으로 접근하는 것이 바람직하다고 생각합니다.